en el Registro de la Propiedad
El correcto registro de la propiedad juega un papel decisivo en la protección de los derechos jurídicos en las operaciones de bienes raíces. A pesar de ello, algunos desacuerdos surgen a menudo entre dueños de terrenos contiguos, quienes pueden plantear reclamaciones para alterar la descripción catastral de sus propiedades. Dichas alegaciones vecinales pueden afectar a límites territoriales, extensiones, servidumbres y otros elementos relacionados con la delimitación de terrenos. En este texto, examinaremos minuciosamente el procedimiento para la presentación y resolución de estas alegaciones, incluyendo sus implicaciones legales. También se discutirán casos prácticos para comprender mejor la importancia de este proceso y su influencia en el título de propiedad y derechos de los vecinos.
Tiempo de espera para obtener respuesta del Registro de la Propiedad
El tiempo de espera para recibir respuesta del Registro de la Propiedad suele ser corto, ya que generalmente no supera las dos semanas hábiles desde la presentación del documento. Esto demuestra que, en líneas generales, la entidad suele procesar cualquier trámite en un máximo de quince días.
Por lo general, el Registro de la Propiedad responde a los trámites dentro de un plazo de quince días hábiles, lo que asegura una atención ágil y eficiente a los interesados.
Desafíos y soluciones en el registro de la propiedad
El registro de la propiedad se enfrenta a retos al considerar alegaciones colindantes, por lo que es crucial tener un manejo adecuado de estas cuestiones. En este artículo, se brinda una guía práctica para comprender y gestionar correctamente las alegaciones. Se tratan temas como la identificación de colindantes, la documentación requerida y los plazos relevantes. Asimismo, se destaca que un enfoque diligente y un marco legal sólido son fundamentales para resolver disputas de forma justa y equitativa.
Procedimiento de gestión de expedientes de dominio para la inscripción de propiedades
El Notario con competencia en el distrito donde se encuentra ubicada la finca o en un distrito cercano es el encargado de llevar a cabo el proceso de tramitación. En caso de que la propiedad abarque varios distritos, también puede ser competente el Notario idóneo en cualquiera de ellos o en los colindantes.
Uno de los copropietarios, el propietario pleno, es el encargado de solicitar el expediente, mientras que el usufructuario no tiene esa capacidad. Si se trata de una propiedad ganancial, cualquiera de los cónyuges, incluso un heredero del comprador, pueden instar el procedimiento.
La petición para iniciar el expediente de dominio con fines de inscripción debe incluir los datos personales del solicitante y su dirección, así como una descripción detallada de la finca siguiendo las normas establecidas reglamentariamente.
La Conexión entre la Parcela Registrada y la Imagen Cartográfica
El expediente del artículo 199 LH tiene como objetivo fundamental la inscripción de la representación gráfica de una finca en el registro y, como consecuencia de dicha inscripción, la rectificación de la descripción literaria correspondiente a la finca en cuestión. Es imprescindible que exista una plena correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica para que el expediente pueda ser tramitado.
Por ello, el artículo 199 LH establece que la certificación gráfica aportada será sometida a calificación registral de acuerdo a lo estipulado en el artículo 9. Este último artículo dispone que, siempre y cuando el Registrador no tenga dudas acerca de la correspondencia entre la representación gráfica y la finca, ésta podrá ser incorporada al folio real de la misma.
La normativa aplicable exige que el registrador no tenga dudas sobre la identidad entre la finca registral y la representación gráfica, y es por ello que los artículos 9 y 199 LH determinan los criterios que el registrador deberá tomar en cuenta para evaluar esta identidad.
Según lo establecido en el artículo 9 LH, el registrador deberá considerar cualquier discrepancia, aunque sea parcial, con otras representaciones gráficas existentes, a la hora de evaluar la identidad entre la finca registral y la representación gráfica presentada en el expediente del artículo 199 LH.
Quién goza de mayor poder el Catastro o el Registro de la Propiedad
El Catastro, por su parte, se encarga de la valoración y clasificación de los inmuebles, aunque no posee la misma relevancia jurídica que el Registro. Por lo tanto, en caso de discrepancias, es fundamental acudir a la documentación registrada para determinar la verdadera titularidad y derechos sobre la propiedad en cuestión.
Es importante destacar que el Catastro y el Registro de la Propiedad cumplen roles diferentes, pero ambos son fundamentales para garantizar la seguridad y fiabilidad en las transacciones inmobiliarias.Mientras que el Catastro se enfoca en la valoración y clasificación de los inmuebles, el Registro de la Propiedad se centra en la inscripción de las propiedades para garantizar la protección de sus dueños.
Es importante tener en cuenta que, si bien el Catastro puede ser utilizado como una referencia orientativa en cuanto a la ubicación y dimensiones de un inmueble, solo la escritura pública registrada tiene validez legal y proporciona certeza sobre la propiedad.
Para garantizar una correcta determinación de la titularidad y derechos sobre una propiedad, es indispensable acudir a la documentación registrada en el Registro de la Propiedad.VI OPOSICIÓN DE COLINDANTES
DGRN: La opinión del centro directivo sobre esta cuestión es, quizás, la más compleja de resumir de todas las incluidas en esta exposición. El análisis de la amplia jurisprudencia de la entidad sobre el tema resulta complicado de esquematizar debido a que cada resolución se ajusta a las circunstancias específicas del caso, las cuales pueden ser muy variadas.
Regla principal: Es importante tener en cuenta que la simple oposición de un colindante no es suficiente, por sí sola, para rechazar la inscripción de la base gráfica. Según el centro directivo, en numerosas resoluciones, el registrador debe evaluar cuidadosamente dicha oposición y tomar una decisión fundamentada según su discreción y criterio.
Valoración del registrador: Por lo tanto, la objeción del colindante debe ser considerada por el registrador, el cual deberá denegar la inscripción si tras revisar las alegaciones y pruebas presentadas llega a la conclusión de que no hay una coincidencia entre la finca registrada y la base gráfica (principalmente porque su inscripción puede estar encubriendo la realización de negocios de transferencia o en general).
Tercer Capítulo Petición de Inicio del Trámite
Rogación necesaria para inicio de procedimiento en registroEl comienzo del procedimiento en el registro debe ser solicitado por el presentante o interesado, según lo establecido en la resolución circular de 3 de noviembre de 2015.
Sin embargo, la resolución de 30 de junio de 2016 puntualiza que esta solicitud es un simple acto administrativo, no siendo necesario tener poder de disposición sobre la finca en cuestión.
Por lo tanto, según el centro directivo, basta con el consentimiento de uno de los cónyuges en caso de tratarse de una finca ganancial.
VNOTIFICACIONES
Las notificaciones a los titulares colindantes en el procedimiento del artículo 199 LH
La Dirección General de los Registros y Notariados ha enfatizado en múltiples ocasiones que las notificaciones a los titulares colindantes son el trámite indispensable en el procedimiento del artículo 199 LH.
Esta forma de proceder ha sido confirmada por resoluciones como las de 19 de julio o 28 de noviembre de 2016 ó 23 de abril de 2018, entre otras, que destacan la importancia de la intervención de los titulares colindantes en el proceso.
De acuerdo con el mencionado artículo, existen varios destinatarios de estas notificaciones en función de la base gráfica a inscribir.
Por ejemplo, en caso de que se incorpore una representación gráfica catastral, el artículo 199.1 LH establece que el Registrador solo podrá incluir dicha representación en el folio real después de notificar a los titulares registrales del dominio de la finca.
Por otro lado, cuando se inscriba la alternativa, también serán objeto de notificación los titulares catastrales colindantes.
